任意売却で競売回避　あなたに合った解決法 http://www.ninibaikyaku.org/ 任意売却相談室は住宅ローンを滞納し、督促状・催告書・差し押さえ通知が届いた方に最適な解決方法を提案します。東京・神奈川他全国対応。 ja Nucleus CMS v3.31SP3 © Weblog http://backend.userland.com/rss http://www.ninibaikyaku.org/nucleus/nucleus2.gif 任意売却で競売回避　あなたに合った解決法 http://www.ninibaikyaku.org/ 払えない住宅ローン http://www.ninibaikyaku.org/?itemid=27 売買価格 > 住宅ローンの残高 = 差額の返済

不動産を売却する際には、住宅ローンを完済することで、金融機関に抵当権を外してもらう必要があります。
そうしないと、購入者に所有権が移転する時に抵当権という借金も付いていってしまいます。
そうなると、そういう条件では購入者が見つからないので、売却できなくなってしまいます。

3,500万円(売却価格)-3,000万円(住宅ローン残高) = 500万円

の状態であれば、住宅ローンを全額返済することができますので、問題なく金融機関も抵当権を外してくれ、売却することが可能です。




2,500万円(売却価格)-3,000万円(住宅ローン残高) = -500万円

となると、自宅を売却する際に生じるマイナス分の差額を、用意する必要があります。　自宅の買替えの場合には、銀行の買い替えローンを利用して、売却時の差額分を補填(ほてん)することが出来ることがありますが、そうでない場合には、そのお金を用意しなければいけなくなってしまいます。

そして売却時に、この差額分の補填が出来ないのであれば、売りたくても売れないことになってしまいます。
一般的には、ローン残高と売却価格の差額を生じさせないように、市場価格が低くても、遙かに高い価格を付けて販売をすることになってしまいます。　当然、市場価格よりも高いので、購入希望者が現れない＝売れない状態が続くことになります。


不動産の価値が下がってます

今の不動産価値は、数年前よりもかなり下がっています。　購入時・住宅ローンの借入時に、購入資金ほとんどを借り入れてしまっている場合には、このような売却したくても売却できない。状態にある可能性が高いです。
住宅ローンの返済に行き詰り、家を処分したいのに購入者が現れない状態が続くと、それだけで生活を大きく圧迫することになります。　すでに滞納が始まってしまっている場合には、返済金に遅延損害金という莫大なペナルティが追加されることになります。

任意売却で自宅を売却しても、競売で処分しても、いずれの場合も、返済しきれなかった住宅ローンは残ります。　残ったローンの支払い義務は、なくなりません。　しかし、一般的には競売のほうが低い価格で処分されてしまうので、より多くの残債が生じてしまいます。
また、任意売却だと「返済する意思」や「誠意」が債権者に伝わり、残った債務の支払いに柔軟に応じてもらえるメリットがあります。


]]> 任意売却Q&A http://www.ninibaikyaku.org/?itemid=27 Sun, 29 Mar 2009 14:30:00 +0900 担保割れ不動産 http://www.ninibaikyaku.org/?itemid=120 オーバーローン不動産でも売却可能でしょうか？

7年前に、駅からバス7分 バス停から徒歩2分のところの新築マンションを3,600万円で購入しました。　　2.5%の当初10年固定金利で、月々11万円・ボーナス払い30万円で、35年間支払う住宅ローンを借りました。　しかし先月、駅徒歩12分のところに、マンションが建ち、販売価格を見てビックリしました。　新築で、3,500万円 ～ 4,200万円が最多価格帯と出ています。　私たちがこのマンションを購入したときと、あまり変わらない。　私たちも、住み慣れた同じエリアで、今よりも駅に近い新築マンションに住み替えられたらと思い、モデルルームに行きました。
マンション販売会社の営業マンと、今のマンションを売却して、新たに購入したいと相談したのですが、突きつけられた現実に愕然としました。　　今のマンションのローン残高は、まだ3,000万円近くもあるのに対して、今のマンションを売却しても2,400万円にしかならないというのです。　私たちは、このまま払う価値以下のマンションに、住み続けるしかないのでしょうか？

担保割れとは
住宅ローンの残高よりも売却価格が低い

自宅を売却すると、住宅ローンが完済できない状態です。　こうなると、差額を自己資金で返済することができないと、借り換えも買い換えも売却も、基本的にはできません。　金利の低いローンに借り換えをしたくても、担保価値が低いと、金融機関に新たな融資を断わられるケースがあります。


売却の差額が払えるか否か
「オーバーローン」「担保割れ」　「債務超過」
状態の不動産を売却する場合、上記のご相談では600万円の債務が残ることになります。
このような場合、残りの債務を返済できないと、債権者は設定している抵当権を解除してくれません。　解除してくれないということは、抵当権がついたままになるので、その状態で購入する人は見つからないでしょう。　結局、売却したくても売却できず、住み続けるしかないのです。


任意売却という方法

任意売却は、基本的に住宅ローンの返済が滞る必要があります。　買い替えするため、財産処分するために、任意売却をすることはできません。
出来ない理由は、住宅ローンを延滞するとブラックリスト（支払事故の記録）に記載されてしまい、新規にお金を借りようとしても、出来なくなってしまうのです。

]]> 任意売却Q&A http://www.ninibaikyaku.org/?itemid=120 Sat, 28 Mar 2009 14:57:00 +0900 ローンを滞納 http://www.ninibaikyaku.org/?itemid=116 支払いが出来ない！このままだとどうなりますか？

10年前に、念願のマイホームを購入しました。　しかし、2年前にリストラされ、一時期「無職」の状態でした。　　そのため、一生懸命蓄えていた預金も底をついてきました。　今は、仕事を見つけ、就いていますが、以前の給料に比べ、8割程度です。　子供の成長と共に増える、教育費や食費で全く余裕がありません。　そのため、とうとう先々月から住宅ローンが払えなくなってしまいました。
今月の引落日翌日、Ａ銀行の担当者から電話が掛かってきましたが、支払えるあてもなく、何を話せばいいのかわからなかったため、居留守を使ってしまいました。　　そして、来月の支払いも予定はありません。　このまま銀行に黙って、支払いをしないでいるとどうなりますか？

必ず、対応をしてください！

住宅ローンを滞納/延滞され、競売の通知をいきなりもらった方に共通していることは、銀行からの連絡を無視し続けたことが上げられます。　　銀行が電話してくるのは、競売で自宅を取り上げるということではありません。　　ローンの継続返済をしてもらうのが目的なのです。
ローン返済を延滞し、銀行から電話があったら、担当者に、状況を説明をし、月々の返済額の見直しをお願いしてください。

住宅ローンのリスケジュール/リスケジューリング/リスケ
住宅ローンのリスケジュールとは、返済条件を緩和することです。　緩和と言っても、返済額を減らすということではなく、支払額を抑えてもらう代わりに、返済する期間を延ばすことです。
住宅ローン等の債務の返済が苦しくなったときに、現状と今後の見通しから、返済可能なスケジュールを考え、毎月の返済額を減らす方向で債権者と話し合いをすることです。　特に住宅金融支援機構などの公的金融機関などは、前もって話し合いをすれば、比較的リスケジュールには応じてくれております。

銀行からの連絡には、必ず対応をしてください。　仕事中にかかって来た時などで、電話に出られなかった場合にも、必ず銀行に連絡をすることが必要です。　出来れば、直接訪問して事情を説明してください。

話し合いをしないと、競売になってしまいます！

]]> 任意売却Q&A http://www.ninibaikyaku.org/?itemid=116 Fri, 27 Mar 2009 14:53:00 +0900 リスケジューリング http://www.ninibaikyaku.org/?itemid=115 今後ローン返済が出来ないのですが・・・

昨年9月より会社の業績が悪くなり、給料も遅れがちになりました。　その後12月には、給料を3割カットすると言われましたが、転職する先が見つかるわけではないので、その条件で働いています。　結婚と同時に、今の自宅を購入しました。　今のところは、妻も働いているので、住宅ローンは何とか払えていますが、待望の子どもを授かっており、あと2か月後には退職することになっています。　今後、住宅ローンの返済ができなくなることは、目に見えております。　どうしたらよいのか、教えてください。

ローン返済のリスケジューリング

住宅ローン返済の延滞をする前に、融資を受けている銀行へ "返済のリスケジューリング(通称リスケ)" の交渉をしてください。
リスケを認めてもらえれば、月々の返済額は少なくなります。　ただし、その分返済期間が延びるので、返済総額は増えてしまいます。　　リスケを認めてもらえない場合は、自宅を売却することを視野に入れた方がよいでしょう。
住宅ローンは、金利が非常に低い借金です。　金利の低い借金を返済する為に、金利の高い消費者金融などから借金をして返済してしまうと、全てを失うことにつながります。

自分の置かれた状況を3ヶ月後、半年後、1年後と想定し、現況よりよくなると見込めないようであれば、任意売却で住まいを処分することを視野に入れるべきです。


]]> 任意売却Q&A http://www.ninibaikyaku.org/?itemid=115 Thu, 26 Mar 2009 10:45:00 +0900 全額一括返済請求 http://www.ninibaikyaku.org/?itemid=119 最終通告の通知を受け取った！滞納している分を払えば問題は解決できるのでしょうか？

「最終通告」と書かれた書類が、H銀行から届きました。　住宅ローンの支払いは、夫任せで私はノータッチ。　まさか、夫が住宅ローンを支払っていなかったとは全く知りませんでした。
でも、何度かH銀行から封書が届いていたのを、思い出しました。　その度、夫に話をしたけれど、「お前は黙ってろ。オレがなんとかする。」という回答でした。　夫の言葉を信じた私がバカだったと、今になって焦っています。
毎月のローン返済額の他、延滞損害金も払うのは、ムリです。　今度こそ目の前で、夫にH銀行へ電話をかけてもらいました。　そのときの担当者の話によると、このまま支払えない場合は、競売にしてローン残高の回収を図ることになるとのこと。　ただ、売却の意思があるなら、「任意売却」という方法で売却してもよいということでした。　「任意売却」－初めて聞いた言葉ですが、どういうものなのでしょうか？

任意売却と全額一括返済

住宅ローン/不動産ローン等の返済が「何らかの事情」で困難となり、滞納/延滞が一定期間になると、銀行は貸したお金の回収に動きます。　それが競売です。
任意売却とは、競売等の強制的売却ではなく、自分の意思で不動産を売却し、売買代金を債務返済に充てることを言います。
住宅ローンの返済を延滞・滞納すると、延滞・滞納してから約6ヶ月（住宅金融支援機構）が経過すると、債権者は競売の申立の手続きをとります。　その期間は、銀行等では3ヶ月となっています。　また同じ銀行によっても、地域により延滞の許容期間が異なることがあります。
そして、競売の申立をされると約4ヶ月から8ヶ月後には、落札者が決定し、不動産引渡しの請求をされます。　引越しが出来ずにいると、不動産明渡しの強制執行をされることもあります。　強制執行をされると、強制的に退去させられ家財道具等の荷物も強制的に運び出されてしまいます。　また、競売だと市場価格に比べ割安で落札される傾向があり、残債務額が多くなるのが一般的です。


無理を重ねる金策はしないこと

当相談室では、このような状況を回避し、「任意売却」という方法で解決することが、最良だと確信しそのお手伝いをさせていただいております。

任意売却は、その通りの意味
自分の意思で売却をするということです。　ご自分で働きかける売却をするということは、債権者(銀行)に金銭的・人為的・時間的な負担を与えないということになります。　その意思は、債権者から見ると誠意のある行動と受け取ってくれます。
結果として、任意売却後の残るローンの返済に関して、話し合いに乗ってもらえ、無理なく払える金額で同意をしてもらえることにつながります。

]]> 任意売却Q&A http://www.ninibaikyaku.org/?itemid=119 Wed, 25 Mar 2009 14:56:00 +0900 競売のデメリット http://www.ninibaikyaku.org/?itemid=112 競売のデメリット

近隣相場より安く売却される可能性が高くなります。　　売却価格が市場よりもかなり安くなってしまうということは、その分残る債務（残債務）は多くなってしまいます。　　それに合わせて、引越し費用・時期等の交渉が出来ないことです。
競売後にも、残った債務の支払い義務は継続します。　　自己破産でもしない限り、この債務に追いかけられることとなります。　　ただし、自己破産のデメリットはないと主張する方もいらっしゃるようですが、自己破産による社会的制約はあります。

また、近所の目を気されると近所に状況がバレてしまいます。（公示されてしまいますので）

競売のメリット

唯一のメリットと言えるのは、場合によっては落札まで２年３年と長く続くことがあり、落札されるまでの間住み続けることが出来ることでしょうか。
しかし、いつ落札されるかわからないので、落ち着かない生活になってしまうでしょう。


本当に競売で処理されても良いですか？

競売で売却されても、任意売却で売却されても、自己破産をしない限り、住宅ローンは残ります。　残った債務に対して、支払い義務は継続します。
競売は任意売却に比べ、取引価格が低いのが一般的です。　従って、残る債務も任意売却で売却した場合に比べると多くなります。
また、競売であなたの物件が落札された場合、任意売却とは違い直ちに、その物件から立ち退かなければなりません。　

競売をしても、自己破産をしても、住宅ローンに連帯保証人が付いているなら、その連帯保証人に残った債務の請求が行きます。　最終的には、その連帯保証人も自己破産するというケースも往々にして考えられます。

競売の後に、残った債務の支払いで苦しんでいる人もいらっしゃいます。

　売却後のことまで考える当相談室にぜひご相談ください！


競売の落札者（競落者）から見た、強制執行の概要

物件を競落し、買受人が代金納付完了から６ケ月以内に「不動産引き渡し命令」の申し立てを裁判所にすると、早ければ１～２週間で「不動産引き渡し命令」が発令されます。　この命令が確定すると、執行官室で強制執行の申し立てを行います。
東京地裁の場合、各執行官ごとに受け持ち地域が決まっていて、その担当執行官と執行日時を打ち合わせの上、落札した物件に臨むことになります。
ただし、１回目で部屋を空にして、明け渡しが終了する（これを断行と言います）訳ではありません。　通常、１回目は占有者に対して、「あなたは、引き渡し命令の対象になっているから、何月何日までに立ち退きなさい！」と勧告し、「公示書」と言う裁判所発行の命令書のような紙を室内に貼って終わりです。
そして、その２週間～１ケ月後に、いよいよ明け渡しの断行になります。　この断行の時には、執行官の他に「立会人」と称する、立ち会いを職業としている人と、「鍵屋」と屈強な「引越し業者」が断行の３点セットとなって臨みます。　　この、断行の３点セットには理由があります。　　執行官は、忙しい時には、一日に５件以上の執行をこなしています。　　ですから、必然的に時間的余裕がありません。　　一現場にかけられる時間はぜいぜい２～３時間なのです。　　通常、執行官はこの３点セットとチームワークを組みながら執行をこなして行くのです。　　「鍵屋」も「引越屋」も通常とは比べものにならないくらいの素早さで行動します。　　当然、技術を持った専門職の人たちですから、その料金も安くはありません。　　断行の３点セットの人たちの報酬額は、不動産の大小にもよりますが、大体５０万円～１００万円くらいは最低でかかるのではないかと想像します。
勿論、法的手続きを弁護士に依頼した場合は、別途費用が必要になります。

上記の文章は、あなたの物件を競売で落札した人の側から見た「強制執行」の概略です。　鍵の取り替え、荷物の搬出などに結構な費用を競落者側は負担しなければならない場合があります。　私はスンナリと出ていくので、引越し費用として２０万円位いただけませんかと駄目で元々で交渉をしてみるのも手です。　断行の３点セットに１００万円の経費がかかってでも、落札物件に住んでいる人（不法占拠者）には、一銭も払わないという競売専門業者さんも多数存在いたしておりますので、交渉は程々に。　また、競売専門の業者さんでは自社の追い出しユニットを結成している場合もあります。


]]> 競売について http://www.ninibaikyaku.org/?itemid=112 Wed, 25 Mar 2009 10:08:00 +0900 競売の流れ http://www.ninibaikyaku.org/?itemid=106

競売の流れ

１．債権者からの申し立てにより、あなたの元に競売開始決定通知が届きます。
２．裁判所の執行官が、物件の現況調査の為にあなたの不動産を訪れ、調査を行ないます。
３．調査の結果として、評価書が作成されます。
４．競売の入札時期を知らせる書類が届きます。
５．４とほぼ同時に、新聞や情報誌に競売物件として公開、掲載されます。
６．期間入札が開始します。
７．買受人が決定します。
８．明け渡しのため引越しすることになります。


競売開始決定通知が届くまで

□１回ローンの支払いを遅延すると、督促状が来る
　　　債権者からの呼び出し・その後の支払いについての相談。
□続けてローンの支払いが遅れると、債権者から呼び出されます
　　　この話合いで、担当者に任意売却を勧められる事もあります。
□再度延滞
　　　期限の利益を喪失します 。
□債権者が保証会社に代位弁済を要求
　　　債権・担保物権などが求償権の範囲で保証会社に移転して、不良債権
　　　として扱われます。　また、個人信用情報に事故（ブラック）としての記録が
　　　残され、以後金融機関等からの借入が困難になります。
□差押
　　　差押とは担保権実行の為の手段であり、債権者が競売開始を申し立てた
　　　時点で不動産に設定される登記です。　以後、不動産の所有者は不動産を
　　　自由に処分することが出来なくなります。
□競売
　　　不良債権となった債務の最終処理の手段として、債権者は申立をします。


競売取り下げでお悩みなら！

当相談室では、あなたが所有している不動産の競売という裁判所による法的整理が実行される前に、金融機関等の債権者と交渉し、そして債権者の同意を得たうえで、任意で所有不動産の売却をするという解決方法をお勧めしています。
各債権者への競売申し立ての取り下げ及び、抵当権抹消等、最も重要な交渉を行い、そして販売も、当社が責任を持ってスピーディに対応させていただきます。
詳しいことは、お電話または直接会ってご説明をさせていただく事で、ご理解いただけます。
競売よりも、任意売却のほうがあなたにとって、多くのメリットがあります。　また、引越しに必要な費用の捻出等も債権者によっては、交渉が出来ます。
なお、当相談室で売却契約が成立したときは、仲介手数料を申し受けますが、売却金額の中から受取ますので、現金をご用意いただく必要はありません。どうぞご安心ください。
競売開始決定の通知を受け取り、不安と困惑の渦中にいらっしゃる方！ご安心ください。問題解決の方法はあります。

また、担保不動産競売開始決定という通知を受け取ったままにしておくと、早ければ約６ヶ月後には競売入札開始となります。　そして、自宅を追い出されることになってしまいます。
残された時間は、６ヶ月もではなく、６ヶ月しかありません。

]]> 競売について http://www.ninibaikyaku.org/?itemid=106 Tue, 24 Mar 2009 18:44:00 +0900 期限の利益 http://www.ninibaikyaku.org/?itemid=122 期限の利益の喪失通知を受け取った後の解決策は？

現在、夫と離婚を前提とした別居中です。　　結婚とほぼ同時に、購入したマンションで、現在私と娘2人の3人が生活しています。　　夫は、この家を出て別のところで生活をはじめ、早や1年が経とうとしています。
夫が家を出ていく際、この家に私たちが住み続けられるように、住宅ローンの支払いはしてくれると約束してくれました。　　はじめのうちは、約束通りに払ってくれていたので、何も問題なく過ごしておりました。
ところがある日、私のところに銀行から手紙が届きました。　　そこには、「期限の利益喪失通知」と書いてありました。　　私は、このマンションを購入したときに、夫の連帯保証人になっていたのです。
夫が自己破産をしたことがわかり、私のところにも書類が送られてきたようです。　　私は、途方に暮れてしまいました。　　通知に書かれている、支払い期日まではたったの2週間。　　そんな短期間で、今までの滞納分○○万円を用意することは、とても無理です。　　このままでは、この家をとられてしまう。　　この先、2人の娘とどうやって生活していけばいいんでしょう？
私は両親を早くに亡くしているため、相談できる相手もいなくて、仕事から帰った夜遅く、思い悩んでいました。　　いっそ、娘2人を道連れに・・・。　　独りで悶々としていると、悪いほうへ悪いほうへと考えがいってしまいます。
　どうしたらいいのでしょうか？何か解決策はありますでしょうか？

期限の利益喪失の解決策

月々の返済が難しいのに、全額を一括で返せと言われても、返済することが出来ないことがほとんどです。　かといって、どうしたらよいのか分からないのが普通ではないでしょうか。
銀行側は、この段階ですぐに担保不動産の競売申し立てなどの強制執行をすることはないのですが、だからといって、このままにして何も行動を起こさないでいると、間違いなく競売申し立などの強制執行をかけて来ます。

この時点での解決策として、３つ挙げられます。
　　　①残るローンの全額を用意して返済をする。
　　　②任意売却で、その不動産を処分して支払う。
　　　③競売になるのを待つ。

どうにかしてでも、家を守りたいのであれば、親戚中に頭を下げてでも金策をし、お金を工面する　①　の方法しかありません。　　ただし、借りたお金は必ず返さないといけません。
ベストな選択は、　②　任意売却で処分する。　です。


民法137条 - 期限の利益の喪失

期限の利益とは、期限の到来までは債務の履行をしなくてもよい、という債務者の利益のことです（民法136条）。
期限の利益の喪失とは、債務者の期限の利益を喪失させることによって、期限の到来前であっても、債務の履行を請求することができるようにすることです。　ローンの支払いを毎月何日までと債権者に約束すると、その日が支払いの期限になります。　期限がくるまでは返済をする必要はありません。　その間は毎月、定まった額の支払いをしていれば、何の問題も生じません。　これは債務者には非常に有利です。　このため「期限の利益」は債務者側に利しております。
例えば、債務者が他の支払いを滞って、不動産を差押えされたり、債務者が破産したりすると、融資した債権者は、債権を回収できなくなる可能性が高くなるので、悠長に次の分割支払日まで待つということはしてくれません。　こういう事態が起こった場合も、債務者は期限の利益を失い、一括で残りの全部のお金を払いますという文言が契約書（住宅ローンを借りる際に締結した）には入っています。
債務者が、もうこれ以上ローンの返済が出来ないからと「任意売却」を申し出ても、原則として、この期限の利益を失わないと、応じてくれません。
ところが、期限の利益を喪失したら、すぐに次は　「代位弁済します。」　「全額一括で払ってください。」　「競売の手続きをとります。」　という状況になります。


期限の利益を喪失したら、今までの支払い条件はどうなりますか？

「滞納（延滞）した分とそれに伴う遅延損害金をまとめて払えば、今まで通りの支払い条件になるんですよね？」　と質問されることがよくあります。
しかし、　延滞分＋遅延損害金だけ　を支払うことでは、元の状態には戻せません。　
期限の利益　という分割支払いの条件を失ってしまったら、元には戻せないのです。
]]> 任意売却Q&A http://www.ninibaikyaku.org/?itemid=122 Tue, 24 Mar 2009 15:01:00 +0900 競売と任意売却の違い http://www.ninibaikyaku.org/?itemid=44

競売と任意売却の比較

競売と任意売却の違いとは、具体的に何でしょう？
金銭面・プライバシー・居住の３点について、比較します。

＜金銭面＞

任意売却では、市場価格により近い価格で取り引きが可能となります。　その分だけ残債が少なくなります。　競売では、買受人はほとんどが不動産業者で、安値で落札します。　そのため、残債が多くなってしまいます。
また、任意売却では、引越し代や余剰金を受け取れることがあります。　一方、競売では、そのようなお金は受け取れず、引越し先を決めるのも困難な状況になることが考えられます。


＜プライバシー＞

任意売却では、任意売却であることをご近所に知られることが少ないです。　プライバシーが守られることによって、お住まいの家を売却した後の引越し先がご近所でも、今までと何も変わりない生活ができる。　また愛着のある町に住み続けることができることになります。
それに比べて競売では、競売になったことがご近所に知れ渡ると、なかなかその町に住み続けるのが難しくなります。　まだ小さいお子さまがいらっしゃる家庭だと、ご近所に知れ渡るということが、精神的に堪えることになります。
「近所に知れ渡るのが嫌だから、競売を取り下げたい」という方が多くいらっしゃるのが現実です。
ではなぜ、競売になると、ご近所に知れ渡るという事態が起こるのでしょうか？
それは、不動産業者が、公開された情報を元に調査にやってくるからです。　家の中までは入ってきませんが、不特定多数の人間が家の周りをぐるぐる見たり、写真を何枚も撮ったりします。　また業者によっては、出てくるまでインターホンを鳴らすというのも聞いたことがあります。　場合によっては、ご近所に行き「あそこの家の家族構成はどうか？」などを聞いたりすることもあります。


＜居住＞

競売では、買受人には対抗できず、文句なしに引越しを迫られます。　　一方、任意売却では、場合によっては身内の方にご購入いただき、その方から借りて住むという形も取れるのです。
一例ですが、任意売却をして甥御さんに買っていただきました。そして、その甥御さんから借り、家賃を払い、そのまま住んでいらっしゃいます。　今の家に住み続けたいという気持ちを持たれていらっしゃる方は、多いのではないでしょうか。
例の方のように、身内の方に売却し、今の家に住み続けるという方法も取ることができるのが、任意売却です。


マイホームを失います！

「担保不動産競売開始決定通知」通称、競売通知と言われています。　そして競売には、大きく２つの種類があります。　１つは担保不動産競売事件で、もう１つは強制競売事件です。
担保不動産競売とは、事件番号が○○（ヶ）○○○○　となっているものです。　自宅不動産を購入する際に、銀行など金融機関から融資を受ける場合には、必ずその不動産に担保として「抵当権」が設定されます。　（ヶ）で始まる不動産競売事件のほとんどは、この担保競売となっています。　
強制競売とは、事件番号が○○（ヌ）○○○○　となっているものです。　裁判所の判決、または裁判所での和解・調停で決まった競売事件のことを指します。　公証人が作成した公正証書の内容を実行するため等の競売事件です。
どちらの競売にしても、借金が返済できなくなったことが原因です。　そして所有者の意思に関係なく、売却されてしまう点が共通しており、通常の取引・売買とは大きく異なる点です。
もう１つ別の形の、形式競売事件というものがあります。　この事件は、債務の清算ではなく、遺産分割・共有物分割・破産手続上の換価など、不動産を売却してお金に換える必要があるときに、競売手続をその手段として利用するものです。　これらは事件の性質によって（ヌ）もしくは（ヶ）と表示されます。


競売の仕組み

多くの人は、金融機関から住宅ローンの融資を受けて、その資金でマイホームを購入します。　その金融機関は、お金を貸す条件として購入不動産に抵当権を設定します。　住宅ローンを滞りなく返済していれば問題はありませんが、万が一返済に窮した場合や明らかに返済が出来ないと銀行側が判断した場合には、銀行は抵当権の実行を裁判所に申し立てることになります。
申立られた裁判所は、不動産競売開始決定および目的不動産の差押決定を行い、その旨の通知を当事者へ行います。
その後、裁判所の執行官が現地調査（占有の状況確認や写真撮影など）を行うと同時に、裁判所から任命された不動産鑑定士が、その時点での不動産担保価値を評価し、競売の基準となる最低売却価格を決定します。
これらの手続きを経て、現況調査報告書・評価書・物件明細書（いわゆる３点セット）が作成されたら、いよいよ競売の実施となります。
通常は、入札期間を定めて競売を行う「期間入札」方式によって競売が実施され、入札された中でもっとも高い価格をつけた人が”落札者”として、所有権を持つことになります。
競売によって落札されてしまうと、今までは自分の所有物として暮らしていた人は、占拠者という扱いになります。　そのまま生活していると、一方的に立ち退きを求められる立場になってしまいます。
競売とは、本人の意思と関係なく担保不動産を第三者に売却することで、換価(現金化)し、住宅ローン返済の一部に充て、本人は立ち退きを迫られるということになります。
競売が終わったら、それで総てが完了という訳にはいきません。　競売で家を奪われ、自宅から追い出された後も、競売で返済しきれなかったローンの残債を支払続けなければいけないのです。


競売を申立る側は金銭的負担があります

競売を申し立てられると、簡単には取り下げてはくれません。　競売を申し立てる側（金融機関）は、金銭的(予納金)・時間的な負担を掛けて申立をしています。　従って、申立てをしたということは負担が伴っているため、お願いをしてもそう易々とは取り下げてくれないのが現状です。
中でも住宅金融支援機構では、競売の取り下げには非常に高いハードルを設けております。　住宅金融支援機構では、競売と任意売却の併走（競売と任意売却を同時に進めること）も認めてくれない場合があります。



]]> 競売について http://www.ninibaikyaku.org/?itemid=44 Mon, 23 Mar 2009 15:16:00 +0900 延滞で督促状 http://www.ninibaikyaku.org/?itemid=117 住宅ローンが払えない！家を売るに売れない！どうしたらいいの？

15年前のバブル最盛期、自己資金もほとんどない状態で、周りの影響で私もマイホームを購入しました。　妻もパート勤めで助けてくれたおかげで、今まで何とか支払いを続けてくることが出来ていましたが、昨夏、仕事中に脳梗塞で倒れてしまいました。　幸いにも、一命を取りとめたものの、右半身に後遺症が残り、今でも自宅療養を余儀なくされています。
会社も退社し、今では妻のわずかな収入で生活をしている状況です。　こんな状況で、住宅ローンの支払いまで出来るわけもなく、払えない状況が続いています。
そして、とうとう銀行から「催告書」と書かれた書類が届きました。　私も妻も、今の生活さえままならない状況ですので、住宅ローンは今後も払える見込みはありません。　マイホームを売却して、清算したいと思ってはいますが、バブル最盛期にオーバーローンで購入しているため、売却しても1,200万円の残債務が残ってしまいます。　売却も出来ず、ローンの支払も出来ない状況で、どうしたらいいのか途方にくれています。　一番いい方法を教えていただけませんか？

任意売却後にも督促状

任意売却で、自宅を売却しましょう。
任意売却の処理を進めて行く段階で、債権者(銀行)と残るローン・残債に対する返済の話し合いがあります。その話し合いで、収支の状況などを説明し、任意売却後の返済額を月々5,000円や1万円などの支払える金額で同意していただきます。　任意売却が終わり、数ヶ月経つと残債が債権となって、債権回収会社/サービサーに売られることになることが多いです。　その時に、新しいサービサーから残債の全額一括返済を求められることになるかもしれません。　そのような、将来起こるかもしれないサービサーからの督促に対しても、私たちは合わせてアドバイスさせていただいております。
また、弁護士の助けが必要となる場合には、力をお借りし解決にあたっています。


督促状と催告書の違い

督促状
督促手続きは簡易裁判所に申請します。　債権者が通常の訴訟手続きによらないで債務名義を取得出来る簡易な手続きです。　本来の意味は、租税が納期限までに納付されない場合に督促状によってその納付を催告する行為となります。　差し押さえの前提要件です。　別の言い方をすれば、支払督促とは日本の民事司法制度の一つであり、債権者の申立てに基づき、債務者に金銭の支払等をするよう督促する旨の裁判所書記官の処分です。

催告書
催促の旨を通知すること。　ある人に対して履行を請求する通知のことです。

]]> 任意売却Q&A http://www.ninibaikyaku.org/?itemid=117 Mon, 23 Mar 2009 14:54:00 +0900