オーバーローン・担保割れ不動産：任意売却で解決！

売却可能でしょうか？

7年前に、駅からバス7分 バス停から徒歩2分にある新築マンションを3,600万円で購入しました。　　2.5%の当初10年固定金利で、月々11万円とボーナス払い30万円で、35年返済で住宅ローンを借りました。　　しかし、先月駅徒歩12分のところに、新築マンションが販売され、その価格を見て驚愕しました。　　私たちがこのマンションを購入したときと、ほとんど変わりません。　　住み慣れた同じエリアで、今よりも駅に近い新築マンションに住み替えられたらいいなという思いで、モデルルームに行きました。
マンション販売会社の営業マンに、マンションを売却して購入したいと相談したのですが、突きつけられた現実に愕然としてしまいました。　　今のマンションのローン残高は、まだ3,000万円以上もあるのに対して、今のマンションを売却しても2,400万円にしかならないというのです。　　私たちは、このまま住み続けるしかないのでしょうか？

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担保割れとは？

住宅ローンの残高 ＞ 売却価格

自宅を売却しても、その売却代金だけでは住宅ローンを全額返済できない状態。　　不足額を自己資金等で補てん出来ないと、買換えも売却も借換えも、基本的にはできません。　　金利の低い住宅ローンに借換えをしたくても、担保価値（マイホームの現在の資産価値）が低いと、金融機関は融資をしてくれないことがほとんどです。

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売却の差額が払えるか否か


オーバーローン・担保割れ・債務超過の状態の不動産を売却する際、上記のご相談の場合には600万円が不足してしまいます。
このような状態では、債権者（金融機関）は設定している抵当権の抹消には応じてくれません。　　抹消してくれない　＝　抵当権はそのまま　となり、この条件で購入する人は通常見つかりません。　　結局、売却したくても売却できずに、住み続けるしかなくなってしまいます。

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任意売却という方法

任意売却は、住宅ローンの返済が滞った場合に、住宅ローン残高の全額を返済出来ない状況であっても、債権者が抵当権の抹消に応じてくれるという売却方法です。　　よって、買替えをするため、財産の処分をするために、任意売却することはできません。　　住宅ローンを延滞すると、信用情報に支払事故の記録（いわゆるブラックリスト）が記載されてしまい、その後新たに借入れをしようとしても、その記録が記載されている限り、出来なくなってしまいます。