払えないマンションローン

例(1)	銀行からの住宅ローンの残高が3,000万円。 市場での売却相場価格が、3,500万円であると不動産仲介会社より聞いた。
例(2)	金融機関からの不動産ローンの残高が3,000万円 市場での売却相場価格が、2,500万円であると不動産仲介業者より査定が出ている。

売買価格 > ローンの残り = 差額の返済
不動産を売る際には、ローンを完済して銀行に対してプラス・マイナス・ゼロの状態にして、抵当権の付いていない状態にしないと売却ができません。

例えば、上記の例(1)場合をみてみると、3,500万円(売却価格) - 3,000万円(ローン残高) = 500万円となります。　従って、融資を受けている銀行に残るローンの全額返済が出来、そして当然抵当権も外れ 何ら問題無く売却できます。

上記の例(2)の場合、2,500万円(売却価格) - 3,000万円(ローン残高) = -500万円となります。　現実問題として圧倒的にこちらの方のパターンが多いのです。　 家を売った際に生じてしまうマイナスの差額、そのマイナスを補填(ほてん)してプラスマイナス・ゼロにする必要が有ります。　家の買い替えの場合には銀行からの買い替えローンを 利用して、売却時の差額分を補填(ほてん)することが出来ますが、それ以外ですとご自分で、そのマイナスしているお金を用意しなければ家は売れません。

しかし、売却時にこの差額分の補填が出来ない場合には売るに売れないことになります。
一般的には、ローンの残高と売却価格の差額を極力小さく抑えたいがために、市場価格よりも遙かに高い値段を付けて販売をすることになります。　当然、市場価格よりも高いので 売れない状態が延々と続くことになるのです。

住宅ローンの返済に行き詰り、家を処分したいのに買い手が現れない状態が続くと、それだけで生活を大きく圧迫することになります。　すでに滞納が始まって しまっている方の場合には、返済金に遅延損害金という莫大なペナルティが追加されることになります。

“ 不動産業界で長年働く人でも知らないことが多い任意売却、任意売買と言う単語ですが、これはなかなかに優れた債務者救済の手段の1つです。

任意売却/任意売買とは、債務者(住宅ローンの借主)がリストラ、倒産、破産、等々思いもよらぬ事情により住宅ローン・借り入れ金等の支払が困難になりますと、債権者(住宅金融支援機構を含む金融機関等)は担保不動産を差押えて、その不動産を競売に かけ現金化して貸し付け金を回収しにかかります。

任意売却、任意売買は、債権者に同意して頂き競売では整理をせずに、不動産の一般市場で売買（仲介）する事です。

任意売却の取引をスムーズに成立させるには、住宅金融支援機構などの抵当権者の合意が 必要となります。　任意売却業務の長年の実績が有り大手債権者サイドからも、頻繁に任意売却の依頼を受けたまわる当社にご相談下さい。 ”

期限の利益の喪失
他の不動産業者さんへ自宅の売却を依頼をしているのですが、なかなか売れないので任意売却をお願いします。　こんな依頼がしばしば寄せられます。

これは、任意売却を誤解なさっております。　任意売却は、住宅ローンの返済に行き詰まった方々の救済方法の一つです。　したがって住宅ローンの滞納・延滞を引き起こして いない方々には、任意売却での不動産処分はできません。

ある一定期間、住宅ローンを滞納してしまい金融機関から期限の利益を失ったという通知が来て始めて、任意売買が可能となります。

ブラックリスト
ブラックリストというものは存在しないのですが、便宜上あえてブラックリストという言い方を使用します。
住宅ローンの返済に限らず、返済すべきお金を滞納すると金融機関のブラックリストに記載されます。　ブラックに記載をされますと、以後、ある一定の期間、新規の融資を 受けることが出来なくなったり、クレジットカードを新規に取ることが難しくなったりします。

また、保証人の付いている場合には、保証人に全額一括請求が 行くことになります。　ある程度の収入も有り、売却をした際の差額も払える方々が、この任意売却を利用しようとした場合には給料の差押え、資産の差押え等をされる ことが有ります。

任意売却は、住宅ローンを払いたくても払えなくなってしまい滞納/延滞を断続的に起こしている方々に取っては救いの方法ですが、返済に問題の無い方々には大きな代償を 支払うことになります。

ブラックリストにならなければ任意売却をしたいというお問い合せをもの凄く頂戴いたしております。
しかし、任意売却をするからブラックになるのでは無く、ローン等の返済を滞納をするからブラックになるのです。　ローン返済の滞納が有って、そして任意売却があるのです。

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