かけられた人からみた競売の進み方

[ 1 ]
住宅ローンの滞納		1ヶ月目：
"銀行から先月の住宅ローンのお支払いが未だなされていませんよ." の
通知が届きます.
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[ 2 ]
引き続き滞納		滞納2ヶ月目 ～ 3ヶ月過ぎると "支払の督促状" が届きます.
督促状の発行は金融機関により大きく異なります.　 また、個人信用情報に事故（ブラック）としての記録が残され、以後、金融機関等からの借入が困難になります.
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[ 3 ]
金融機関と話合い		債権者からの呼び出し.
返済にについての相談・お願いをします.
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[ 4 ]
提案に応じない		このポイントでこれから先の人生が変わります！
金融機関の提案に応じるか応じられないかで、返済条件の変更(リスケジュール)となるか任意売却を勧められるかです。
任意売却を選択された場合には、債権者側の業者さんへお進みください.
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[ 5 ]
期限の利益の喪失		金融機関から実質的な最後通牒が届きます.
この通知はローン保証会社からあなたのローンの残債を代わりに返済してもらいますという通知です.
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[ 6 ]
代位弁済		金融機関/債権者がローン保証会社に代位弁済を要求.
債権・担保物権などが求償権の範囲でローン保証会社に移転します.　完全なる不良債権として扱われます. 　そして保証会社からは全額一括返済を求められるようになります.
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[ 7 ]
競売申立		裁判所から " 競売開始決定通知 " が特別送達という郵便で届きます. 　これが届きますと、マイホームを手放さなければならなくなるまで、おおよそ10ヶ月しかありません.
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[ 8 ]
執行官の調査		裁判所から執行官と不動産鑑定士が来ます.
執行官のチームがご自宅を訪問し写真撮影および聞き取り査を行います.
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[ 9 ]
競売三点セット		裁判所の認識を示す物件明細書、評価人（鑑定士）の評価書、執行官の現況調査報告書（写真含む）の三点で構成。当該物件の権利関係などが盛り込まれており、入札や引き渡し命令などの際の判断資料となります.
BITでは3点セットそのものをインターネットで公開し、ダウンロードできるようにしています.
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[ 10 ]
入札の通知		期間入札の通知が競売を申し立てられた方へ届く.
最低売却価額・基準価格が設定され、" 期間入札 " の通知が届きます.　期間入札の期間は約8日間が多いようです.
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[ 11 ]
入札開始		期間入札の開始
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[ 12 ]
入札終了		期間入札の終了
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[ 13 ]
開札		開札は裁判所の開札場で執行官により行われ、最も高い価格を付けた人が最高価買受申出人（落札人）と定められます.
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[ 14 ]
売却許可決定		売却許可決定
開札日の2日後に、最高価買受申出人に対し裁判所が売却許可を決定します.　買受申出人に欠格事由があるか、売却手続に誤りがある場合以外、執行抗告がなければ、売却許可は1週間後に確定致します.
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[ 15 ]
物件引渡		売却許可決定後直ちに占有者に対して引渡交渉を行ない、通常の場合、代金納付日から1ヶ月以内に取得した不動産の引渡を完了致します.　 引継ぐ賃借権がある場合を除き、不動産を占有している者が任意に不動産を引渡さない場合、その占有者に対して代金納付後直ちに、裁判所に引渡し命令を申し立て、執行官により立退きの強制執行が行なわれます.


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おおよそ10ヶ月後に立ち退きです

競売開始決定通知が郵送されてから約10ヵ月後には立ち退きとなります。
約10ヵ月後には、自宅からの退去をもとめられます。　居座っても裁判所命令で強制退去が執行されることになります。

立退料の交渉
立退料の交渉は余り欲を出さないことがポイントです。
一時期は、一般人の方が落札した場合などは立退料の交渉である程度は希望額に近い線で交渉がまとまっていましたが、最近は立退料交渉のプロたちが続々と参入 してきております。　余り、法外な要求をしていると逆に3万円 ～ 5万円で妥協をさせられてしまう可能性も有るようです。

任意売却ですと、立退料/引越代の交渉は全て業者が行います。
債権者が引越代を認めないケースでも、購入者に交渉をして、ある程度額の引越代は捻出してくれます。

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競売の回数

期間入札の開札で買受人が出なかった場合、開札日の翌日から1ヶ月間、誰でも最低売却価額・基準価格で買える、早い者順の特別売却となります。

そして、その1ヶ月にも誰も希望者が現れない場合には、また期間入札が催行されます。　そしてこの期間入札日は前回の約3割り下げた価格で再び競売されます。

それでも、買い手が現れないなら、前回同様に特別売却を得て次々の期間入札となります。　それを3回繰り返しても売れなければ、その旨、申し立て 債権者に通知した上で3ヶ月以内に買受人があることを申し出でしなければ裁判所でその競売を取消します。（民事執行法68条の3）

もう1年以上も2年以上も、住宅ローン滞納しているのに金融機関/債権者が何も言って来ない場合には、競売にかけても上記のようなことになり得る確率が高いのです。

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競売前に子供が自宅買い戻す事は可能です！

任意売却という方法で行うことで可能です。
任意売却の場合は2番・3番以降の抵当権者の承諾などは全て当社が行います。
問題なのは、購入資金である住宅ローンの申し込み等クリアしなければならない大きな問題があります。　出来るか出来ないかは個々の状況、購入者の子供さんの 属性(収入とか勤続年数等々)にも大きく左右されます。　これらがクリアされれば、競売前に自宅の買い戻しは出来ます。


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