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競売で買い戻す

業者が儲け過ぎ

本人は入札に参加することが出来ません。

競売となってしまった自宅を、買い戻すことは可能です。 ただし、抵当権の債務者と連帯債務者は入札に参加出来ません。[ 民事執行法第68条 ]

競売にかかった自宅を取り戻すためには、親戚・友人・奥様・息子さん・娘さんに協力してもらうしかありません。  しかも、購入資金を現金で用意できないとなると、奥様・息子さん・娘さんは難しいでしょう。  購入資金として住宅ローンを組むことは非常に困難だからです。
また連帯保証人も、理論的には競売に参加可能ですが、連帯保証人は主たる債務者の払えなくなった住宅ローンの全額返済を求められますので、競売よりも前の話で返済をしないといけない立場です。



落札価格の予想

百戦錬磨である競売入札代行業者でも、なるべく安くなおかつ確実に落札することは出来ません。



<予想の方法>

 過去の競売事例を参考にして算出する。
 近隣での、特に前年の落札金額など過去の競売の落札価格を目安にして
  落札金額を予想する。
 通常の売買事例の取引価格を参考にして想定する。
 近隣の通常の取引金額を調べ、その価格から入札金額を決める方法。
 投資物件の場合には物件の収益性を基準にした収益還元法を用いてみる。
 家賃相場から収入を確定させて、利回りを逆算して収益性を基準にして入札価格を
  決める。

専門業者は、これらの方法と過去の経験から落札予想価格を算出し入札しております。



第三者が落札したマイホームを買い戻す

落札者の中には、落札した金額+諸経費分のみで売却をしてくれる方がいらっしゃいます。 しかし、このような奇特な方は非常に希です。
多くの場合、転売目的か、自己の居住用に落札しております。 従って、落札した金額+αで買い戻しすることは、難しいと考えた方がよろしいでしょう。
例えば"不動産業者が1,000万円で落札した我が家を1,400万円でなら売ってあげますよと、言われたけれども400万円をも上乗せするのは異常じゃありませんか?"というご相談を受けることがあります。 しかしこれは、異常なことではありません。 その物件の近隣相場が1,400万円以上だと推測できます。 400万円プラスで売れるのです。 おそらく落札した業者は、150~200万円程度の費用をかけて、全面リフォームをしてから販売にかけているのでしょう。 そうなると、販売価格は1,500~1,600万円となります。 この場合の1,400万円という400万円を上乗せしている金額は、業者は過剰に利益を得てはいない数字となります。 1,000万円で落札された自宅を1,400万円の価格では、儲け過ぎという非難は当てはまらなくなります。



任意売却をお勧めします!

上記の例のように、競売で事が終わってから、買い戻しの金額が高いだ、業者が儲け過ぎだということになります。 競売通知が来てしまったら、速やかに任意売却をご決断ください。
経験のあまりないカウンセラーにアドバイスを受けると、「競売の方が確実ですよ。 競売は楽だし、完了まで任意売却よりも時間がかかるから、その分永く住んでいられますよ」と言われます。
しかし良く考えてください。 競売で確実に落札するには、相場よりも遙かに高い金額を入れないと落とせません。 競売の方が長く住めるのは事実です。 ですが、その分、返済を行っていないわけですから、それに対する遅延損害金という膨大なペナルティ金が加算されます。 
競売終了してから1年後、2年後のことを全くわからないコンサルタントのアドバイスを信じてはいけません。
 
競売の通知が届いたら任意売買をお勧めします!


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任意売却相談室 3つのお約束




メディア取材実績

■TBSの報道特集NEXTにおいて、
 住宅ローンを延滞されている方の
 厳しい実情をご紹介頂きました

■講談社発行の週刊現代で、
 任意売却の現状について
 ご紹介頂きました

■日経トレンディで、任意売却物件の
 購入の際の円滑な取引方法に
 ついてご紹介頂きました 
雑誌記事 日経トレンディ



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