競売での買い戻し

競売にかかってしまったマイホームを買い戻しする事は可能です。
ただし、抵当権の債務者と連帯債務者は入札に参加出来ません。
[ 民事執行法第68条 ]

競売にかかる自宅を買い戻すには、親戚・友人・奥様・子供にお願いをするしかありません。　が、しかし、購入資金を現金で用意できるので あれば奥様でも何ら問題はありません。

購入資金を住宅ローンで賄おうとした際にはローンの審査に通るか否かの問題が有ります。

連帯保証人も理論的には競売に参加可能です。
ですが、連帯保証人は主たる債務者の払えなくなったローンの全額返済を求められるので、現実問題として保証して上げた方のマンションの競売以前の話で返済を行わないといけません。　連帯保証人が返済出来ないと その方の財産が競売となるわけですので、他人の競売にはかまっていられません。

落札価格の予想
これは一概に数字を言えません。　百戦錬磨である競売の入札代行の業者さんですら確実に落札は出来ておりません。

予想の方法
競売の入札代行をやっている提携会社から教えていただきました。

• 過去の競売事例を参考にして算出する。
  近隣での、特に前年の落札金額など過去の競売の落札価格を目安にして、落札金額を予想する。
• 通常の売買事例の取引価格を参考にして想定する。
  近隣の通常の取引金額を調べ、その価格から入札金額を決める方法。
• 投資物件の場合には物件の収益性を基準にした収益還元法を用いてみる。
  家賃相場から収入を確定させて、利回りを逆算して収益性を基準にして入札価格を決める。

専門業者はこれらの方法と過去の経験から落札予想価格を算出しております。

中には居ます。　落札した金額プラス諸々の諸経費分のみで売却をしてくれる方が。　ですが、このような奇特な方が非常に希です。

多くの場合、転売目的か、自分で住むために落札をしております。
従って、落札した金額プラスアルファでは買い戻しは難しいとお考えくた方がよろしいでしょう。
しばしば掲示板などで見かけるのですが、例えば、"不動産業者が1,000万円で落札した我が家を1,400万円でなら売って上げますよと、言われたけれども400万円をも 上乗せするのは異常じゃありませんか？"、等という質問書き込みです。

これは全然異常なことではありません。　その物件の近隣相場が1,400万円以上だからです。　1,400万円プラスで売れるからです。　たぶん、落札した業者は、150万円 ～ 200万円 位の費用をかけて完全リフォームを行ってから販売をかける事になります。

そうなりますと、価格は多分1,500万円 ～ 1,600万円で販売をかけることになります。　この例の場合の1,400万円という400万円を上乗せした金額は業者的には ボッテもいないし安くもないという数字だと思います。　1,000万円の家を1,400万円が儲け過ぎという批判は当てはまりません。　1,000万円で仕入れた自分の不動産をいくらで売ろうと 余計なお世話ではないでしょうか。　業者はお金儲けのビジネスを行っており、儲け過ぎという感情論は排除されます。

その業者が付けた販売価格に対して他の購入希望者が "安い・お買い得だ" という価値観を持つかもしれません。　やはり "高過ぎ" という判断を下すかもしれません。　これらは 価値観の違いではないでしょうか？

上記の例のように、競売で事が終わってから、買い戻しの金額が高いだ、業者が儲け過ぎだと大騒ぎをする事になるのですから、競売通知が来てしまったら、速やかに任意売却をご決断ください。

変なカウンセラーにアドバイスを受けると、競売の方が確実ですよ。　競売は楽だし、完了まで任売よりも時間がかかるので、その分、そこに永く住んで居られますよと、言われます。

しかし良く考えてください。　競売で確実に落札するには、相場よりも遙かに高い金額を入れないと落とせません。
競売の方が永く住めるのは事実です。　ですが、その分、返済を行って いないわけですから、それに対する遅延損害金という膨大なペナルティ金が加算されて行きます。　そして、競売後にその返済に自己破産をせざる得なくなるのです。

下手なコンサルタントの アドバイスは競売後1年後、2年後の状況を考えていないのです。　それに所詮、他人のお金なのです。

競売の通知が届いたら任意売買をお勧めします！

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