任意売却と競売の違いは？

あなたはマイホームを失います！
通称、競売通知と言われています。　そして競売に大きく分けて2つの種類があります。

担保不動産競売事件と強制競売事件です。
担保競売とは、○○（ヶ）○○○○　となっている事件番号です。
自宅などの不動産をを購入する際、銀行などの金融機関から融資を受けて購入の場合には、必ず「抵当権」が設定されます。　抵当権とは、担保権の一種に なり、（ヶ）で始まる不動産競売事件のほとんどは、この担保競売です。

強制競売とは、○○（ヌ）○○○○　となっている事件番号です。
裁判所の判決や裁判所での和解又は調停で決まった競売事件。　公証人が制作した公正証書の内容を実現するためなどの競売事件です。

どちらの競売にしても、借金が返済できなくなったことが原因です。　そして所有者の意思に関係無く、売却される点が共通しており、通常の取引・売買とは 大きく異なる点です。

もう一つ別の形の、形式競売事件というものも有りますが、債務の清算では無く、遺産分割、共有物分割、破産手続上の換価など不動産を売却してお金 に換える必要があるときに、競売手続をその手段として利用するものです。　これらは事件の性質に応じ（ヌ）又は（ヶ）と表示されます。

不動産競売は、銀行から住宅ローンの融資を受けた人(債務者といいます)から、融資をした銀行(債権者または抵当権者といいます)が融資金(債権といいます)の 返済を受けられずに困った場合、銀行などの債権者が、融資をしたお金(ローン)を回収するため債務者が所有する不動産や担保物件の売却を裁判所に申し立て、 その不動産を差し押さえて、強制的に裁判所の管理下で売却し、その売却代金から債権者が支払いを受ける手続きです。

　 また、相続によって得た財産物件を分ける場合にも不動産競売を利用することができます。　相続の場合にも、裁判所に不動産の売却を申し立てて、物件を 売ってもらい、その売却代金から相続人が代金分割を受けることになります。

競売は、裁判所が売り主になります。
不動産競売は、裁判所が間に入って行う取引です。　国の機関である裁判所が不動産の売主ですので、売主として信用できますし、取引も公正です。　従って、 競売まで進んでしまうと人情絡みの待ったは一切通用しません。

多くの人は銀行から住宅ローンの融資を受けて、マイホームを購入します。
そして、銀行はお金を貸す条件として購入するその不動産に抵当権を設定します。　住宅ローンを滞りなく返済していれば何ら問題は生じません、万一、返済に 窮した場合とか、明らかに返済が出来ないであろうと銀行側が判断すれば、銀行は抵当権の実行を裁判所に申し立てることになります。

すると裁判所は不動産競売開始決定および目的不動産の差押決定を行い、その旨の通知を当事者へ行います。

そして、その後、裁判所の執行官が現地調査（占有の状況確認や写真撮影など）を行うと同時に、裁判所から任命された不動産鑑定士がその時点での不動 産担保価値を評価し、競売の基準となる最低売却価格を決定します。

これらの手続きを経て、現況調査報告書、評価書、物件明細書（いわゆる三点セット）が作成されたら、いよいよ競売の実施となります。

通常は入札期間を定めて競売を行う「期間入札」方式によって競売が実施され、その中でもっとも高い値段をつけた人が落札者として新たな所有権を持 つことになります。

競売によって落札されてしまうと、今までは自分の所有物として暮らしていた人が、今度は占拠者という扱いになり、一方的に立ち退きを求められる立場に なってしまいます。

つまり、競売とは本人の意思と関係無く、担保不動産を第三者に売却することで換価(現金化)し、ローン返済の一部に充て、本人は立ち退きを迫られるとい うことなのです。

競売が終わって、それで総てが完了という訳には参りません。
競売で家を奪われ、家から追い出された後も、競売で返済しきれなかったローンの残債の返済をし続けなければなりません。

簡単に競売を取り下げてくれない理由
競売は申し立てる側に金銭的(予納金)・時間的な負担をかけます。　従って、一度、競売を申し立てられてしまうと、お願いをしてもそう易々とは取り下げてくれないのです。

特に、住宅金融支援機構では競売の取り下げには非常に高いハードルを設けております。　住宅金融支援機構では競売と任意売却の併走も認めてくれないことの方が多くなって 来ております。

担保不動産競売・強制競売申立時の費用の予納について
高知地方裁判所民事部不動産執行係より
　これまで当庁では，担保不動産競売等事件の費用（予納金）については，開始決定後，関係書類を送付し必要な費用を予納していただいていました。これを，事務処理の都合上，平成１７年４月１日以降申立の事件については，開始決定前に申立債権者に費用を予納していただくことにしました。 　ついては，担保不動産競売等の申立書を持参された債権者に対しては，その場で費用予納に必要な書類をお渡しします。また，申立書を郵送された債権者については，申立書受理後，直ちに予納に必要な書類を郵送しますので，それを利用して費用を予納していただきますようお願いします。
以上

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