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競売と任意売却の違い




競売と任意売却の比較

競売と任意売却の違いとは、具体的に何でしょう?
金銭面・プライバシー・居住の3点について、比較します。


<金銭面>

任意売却では、市場価格により近い価格で取り引きが可能となります。 その分だけ残債が少なくなります。 競売では、買受人はほとんどが不動産業者で、安値で落札します。 そのため、残債が多くなってしまいます。
また、任意売却では、引越し代や余剰金を受け取れることがあります。 一方、競売では、そのようなお金は受け取れず、引越し先を決めるのも困難な状況になることが考えられます。



<プライバシー>

任意売却では、任意売却であることをご近所に知られることが少ないです。 プライバシーが守られることによって、お住まいの家を売却した後の引越し先がご近所でも、今までと何も変わりない生活ができる。 また愛着のある町に住み続けることができることになります。
それに比べて競売では、競売になったことがご近所に知れ渡ると、なかなかその町に住み続けるのが難しくなります。 まだ小さいお子さまがいらっしゃる家庭だと、ご近所に知れ渡るということが、精神的に堪えることになります。
「近所に知れ渡るのが嫌だから、競売を取り下げたい」という方が多くいらっしゃるのが現実です。
ではなぜ、競売になると、ご近所に知れ渡るという事態が起こるのでしょうか?
それは、不動産業者が、公開された情報を元に調査にやってくるからです。 家の中までは入ってきませんが、不特定多数の人間が家の周りをぐるぐる見たり、写真を何枚も撮ったりします。 また業者によっては、出てくるまでインターホンを鳴らすというのも聞いたことがあります。 場合によっては、ご近所に行き「あそこの家の家族構成はどうか?」などを聞いたりすることもあります。



<居住>

競売では、買受人には対抗できず、文句なしに引越しを迫られます。  一方、任意売却では、場合によっては身内の方にご購入いただき、その方から借りて住むという形も取れるのです。
一例ですが、任意売却をして甥御さんに買っていただきました。そして、その甥御さんから借り、家賃を払い、そのまま住んでいらっしゃいます。 今の家に住み続けたいという気持ちを持たれていらっしゃる方は、多いのではないでしょうか。
例の方のように、身内の方に売却し、今の家に住み続けるという方法も取ることができるのが、任意売却です。



マイホームを失います!

「担保不動産競売開始決定通知」通称、競売通知と言われています。 そして競売には、大きく2つの種類があります。 1つは担保不動産競売事件で、もう1つは強制競売事件です。
担保不動産競売とは、事件番号が○○(ヶ)○○○○ となっているものです。 自宅不動産を購入する際に、銀行など金融機関から融資を受ける場合には、必ずその不動産に担保として「抵当権」が設定されます。 (ヶ)で始まる不動産競売事件のほとんどは、この担保競売となっています。 
強制競売とは、事件番号が○○(ヌ)○○○○ となっているものです。 裁判所の判決、または裁判所での和解・調停で決まった競売事件のことを指します。 公証人が作成した公正証書の内容を実行するため等の競売事件です。
どちらの競売にしても、借金が返済できなくなったことが原因です。 そして所有者の意思に関係なく、売却されてしまう点が共通しており、通常の取引・売買とは大きく異なる点です。
もう1つ別の形の、形式競売事件というものがあります。 この事件は、債務の清算ではなく、遺産分割・共有物分割・破産手続上の換価など、不動産を売却してお金に換える必要があるときに、競売手続をその手段として利用するものです。 これらは事件の性質によって(ヌ)もしくは(ヶ)と表示されます。



競売の仕組み

多くの人は、金融機関から住宅ローンの融資を受けて、その資金でマイホームを購入します。 その金融機関は、お金を貸す条件として購入不動産に抵当権を設定します。 住宅ローンを滞りなく返済していれば問題はありませんが、万が一返済に窮した場合や明らかに返済が出来ないと銀行側が判断した場合には、銀行は抵当権の実行を裁判所に申し立てることになります。
申立られた裁判所は、不動産競売開始決定および目的不動産の差押決定を行い、その旨の通知を当事者へ行います。
その後、裁判所の執行官が現地調査(占有の状況確認や写真撮影など)を行うと同時に、裁判所から任命された不動産鑑定士が、その時点での不動産担保価値を評価し、競売の基準となる最低売却価格を決定します。
これらの手続きを経て、現況調査報告書・評価書・物件明細書(いわゆる3点セット)が作成されたら、いよいよ競売の実施となります。
通常は、入札期間を定めて競売を行う「期間入札」方式によって競売が実施され、入札された中でもっとも高い価格をつけた人が”落札者”として、所有権を持つことになります。
競売によって落札されてしまうと、今までは自分の所有物として暮らしていた人は、占拠者という扱いになります。 そのまま生活していると、一方的に立ち退きを求められる立場になってしまいます。
競売とは、本人の意思と関係なく担保不動産を第三者に売却することで、換価(現金化)し、住宅ローン返済の一部に充て、本人は立ち退きを迫られるということになります。
競売が終わったら、それで総てが完了という訳にはいきません。 競売で家を奪われ、自宅から追い出された後も、競売で返済しきれなかったローンの残債を支払続けなければいけないのです。



競売を申立る側は金銭的負担があります

競売を申し立てられると、簡単には取り下げてはくれません。 競売を申し立てる側(金融機関)は、金銭的(予納金)・時間的な負担を掛けて申立をしています。 従って、申立てをしたということは負担が伴っているため、お願いをしてもそう易々とは取り下げてくれないのが現状です。
中でも住宅金融支援機構では、競売の取り下げには非常に高いハードルを設けております。 住宅金融支援機構では、競売と任意売却の併走(競売と任意売却を同時に進めること)も認めてくれない場合があります。



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任意売却相談室 3つのお約束




メディア取材実績

■TBSの報道特集NEXTにおいて、
 住宅ローンを延滞されている方の
 厳しい実情をご紹介頂きました

■講談社発行の週刊現代で、
 任意売却の現状について
 ご紹介頂きました

■日経トレンディで、任意売却物件の
 購入の際の円滑な取引方法に
 ついてご紹介頂きました 
雑誌記事 日経トレンディ



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