競売のデメリット

競売のデメリット

近隣相場より安く売却される可能性が高くなります。　　売却価格が市場よりもかなり安くなってしまうということは、その分残る債務（残債務）は多くなってしまいます。　　それに合わせて、引越し費用・時期等の交渉が出来ないことです。
競売後にも、残った債務の支払い義務は継続します。　　自己破産でもしない限り、この債務に追いかけられることとなります。　　ただし、自己破産のデメリットはないと主張する方もいらっしゃるようですが、自己破産による社会的制約はあります。

また、近所の目を気されると近所に状況がバレてしまいます。（公示されてしまいますので）

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競売のメリット

唯一のメリットと言えるのは、場合によっては落札まで２年３年と長く続くことがあり、落札されるまでの間住み続けることが出来ることでしょうか。
しかし、いつ落札されるかわからないので、落ち着かない生活になってしまうでしょう。

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本当に競売で処理されても良いですか？

競売で売却されても、任意売却で売却されても、自己破産をしない限り、住宅ローンは残ります。　残った債務に対して、支払い義務は継続します。
競売は任意売却に比べ、取引価格が低いのが一般的です。　従って、残る債務も任意売却で売却した場合に比べると多くなります。
また、競売であなたの物件が落札された場合、任意売却とは違い直ちに、その物件から立ち退かなければなりません。　

競売をしても、自己破産をしても、住宅ローンに連帯保証人が付いているなら、その連帯保証人に残った債務の請求が行きます。　最終的には、その連帯保証人も自己破産するというケースも往々にして考えられます。

競売の後に、残った債務の支払いで苦しんでいる人もいらっしゃいます。

　売却後のことまで考える当相談室にぜひご相談ください！

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競売の落札者（競落者）から見た、強制執行の概要

物件を競落し、買受人が代金納付完了から６ケ月以内に「不動産引き渡し命令」の申し立てを裁判所にすると、早ければ１～２週間で「不動産引き渡し命令」が発令されます。　この命令が確定すると、執行官室で強制執行の申し立てを行います。
東京地裁の場合、各執行官ごとに受け持ち地域が決まっていて、その担当執行官と執行日時を打ち合わせの上、落札した物件に臨むことになります。
ただし、１回目で部屋を空にして、明け渡しが終了する（これを断行と言います）訳ではありません。　通常、１回目は占有者に対して、「あなたは、引き渡し命令の対象になっているから、何月何日までに立ち退きなさい！」と勧告し、「公示書」と言う裁判所発行の命令書のような紙を室内に貼って終わりです。
そして、その２週間～１ケ月後に、いよいよ明け渡しの断行になります。　この断行の時には、執行官の他に「立会人」と称する、立ち会いを職業としている人と、「鍵屋」と屈強な「引越し業者」が断行の３点セットとなって臨みます。　　この、断行の３点セットには理由があります。　　執行官は、忙しい時には、一日に５件以上の執行をこなしています。　　ですから、必然的に時間的余裕がありません。　　一現場にかけられる時間はぜいぜい２～３時間なのです。　　通常、執行官はこの３点セットとチームワークを組みながら執行をこなして行くのです。　　「鍵屋」も「引越屋」も通常とは比べものにならないくらいの素早さで行動します。　　当然、技術を持った専門職の人たちですから、その料金も安くはありません。　　断行の３点セットの人たちの報酬額は、不動産の大小にもよりますが、大体５０万円～１００万円くらいは最低でかかるのではないかと想像します。
勿論、法的手続きを弁護士に依頼した場合は、別途費用が必要になります。

上記の文章は、あなたの物件を競売で落札した人の側から見た「強制執行」の概略です。　鍵の取り替え、荷物の搬出などに結構な費用を競落者側は負担しなければならない場合があります。　私はスンナリと出ていくので、引越し費用として２０万円位いただけませんかと駄目で元々で交渉をしてみるのも手です。　断行の３点セットに１００万円の経費がかかってでも、落札物件に住んでいる人（不法占拠者）には、一銭も払わないという競売専門業者さんも多数存在いたしておりますので、交渉は程々に。　また、競売専門の業者さんでは自社の追い出しユニットを結成している場合もあります。