担保不動産競売開始決定

競売の申立をされたら、どうなるの？

私は、自営業です。　　昨秋より体調を崩し、住民税、固定資産税が支払えない状態が続いております。　何度か届いていた督促状も開けるのが億劫で、そのままにしていたところ、地方裁判所から内容証明の封筒が届きました。
おそるおそる中を開けてみると、「担保不動産競売開始決定」と書かれた文字が目に飛び込んできました。　　自宅兼店舗は先祖代々のものを引き継いだもので、住宅ローン自体はもうないのですが、店の経営のための借入をした時に、抵当権を設定されています。　これから、競売になっていくとどう進んでいくのでしょうか？

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競売の進み方

1)　担保不動産競売開始決定
この競売通知が届いたのを1月と仮定します。

2)　現況調査
2月には、裁判所から、”お宅を調査させていただきますよ。” という通知が届き、執行官による現地調査が入ります！　拒絶しても、最終的には強制的に調査されます！

3)　期間入札の通知が届きます
5月になると、裁判所より期間入札の通知が届きます。

4)　任意売却のデッドライン
6月、現実問題として任意売却に切替ることが出来るのは、期間入札の公示前後までとなります。　この6月末の時点で、契約が完了し、決済の見込みが立っていなければ、任意売却に応じてくれる債権者・抵当権者は少なくなります。　任意売却のデッドラインとなります。

5)　開札期日
7月の第1週、物件購入者がすでに決定していて、その方が住宅ローンなどを必要しない（現金で購入できる）のであれば、任意売却はこの時点でも可能な場合があります。 (注)： 入札時期が、3 ～ 4ヶ月も短縮されるケースが出てきております。また一部の裁判所では、申立から3～4ヶ月後には入札というペースのところも出てきています。

7月の第1週の終わり頃、開札の前日までであれば、競売を取り下げることが出来ることにはなっておりますが、実務的な問題として、この時点で任意売却に応じてくれる債権者はほとんどいません！

7月の第2週、開札期日となります。

6)　売却許可決定
8月の第1週、売却許可決定 - 裁判所による売却決定の通知が出ます。　これによって競売にかけられた方の不動産は所有権が落札に移っていくことになります。

7)　所有権移転
8月の第4週、落札者は代金納付。　そして所有権移転。　家は、この時点で競売の落札者の所有となります。　所有権の移転登記がされてしまうと、自宅は法的には、アナタの持ち物ではなくなります。　所有権移転後にも住み続けていると、不法占拠者となってしまいます。

8)　物件の引き渡し
落札者によっては、引越し代や立退き料などを払ってくれることがあるかもしれませんが、稀です。　競売物件を専門に取り扱う業者が落札した場合は、数万円で立ち退かされることになるケースが多いようです。

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競売開始決定通知の段階なら任意売却を

　差押、競売開始になっても任意売却に切替が可能です。
私たちがお客様に代わり債権者(銀行や保証会社)と交渉することで競売を取り下げることが可能です。　競売の取り下げが不可能でも任意売却との併走で処理が出来ることがあります。　ただし、上記の競売の進み方にもありますが、交渉する時間がほとんど取れない開札期日直前では、債権者が競売の取り下げに応じてくれないことがあります。　出来るだけ、早くご相談ください。
任意売却のメリットは、
◎競売よりも借入額を多く返済でき、　◎周りに多重債務・競売であることを知られずに内密に売却でき、　◎物件所有者の合意の上での売却なので、プライバシーが外部に漏れることがないことがあげられます。