担保不動産競売開始決定

競売の申立をされたら、どうなるの？

私は、自営業です。　　昨秋より体調を崩し、収入が減ってしまい住宅ローンも固定資産税も支払えない状態が続いています。　何度か届いていた支払督促の書類も開封するのが億劫で、そのままにしていたところ、裁判所から配達証明郵便が届きました。
慌てて開封してみると、「担保不動産競売開始決定」と書かれた文字が目に飛び込んできました。　　自宅兼店舗の土地は、先祖代々から引き継いだものですが、住宅ローンを借りる際に建物と共に抵当権を設定されています。　これから、どのように進んでいくのか不安です。

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競売の進み方
競売のスケジュールは、裁判所ごとに異なります。　また同じ裁判所でも時期によって異なることがあります。　標準的なスケジュールは次の通りです。

1)　担保不動産競売開始決定
競売開始決定の通知が配達証明郵便で届く（仮に1月とします）。

2)　現況調査
2月には、裁判所から「現況調査通知書」が届き、執行官による土地の状況・建物内部の使用状況等の調査が入ります。　この調査は、拒絶をすることができません。　強制的に調査されてしまいます。

3)　期間入札の通知
5月頃になると、裁判所より期間入札の通知が届きます。　入札の期間が決まった通知となります。

4)　任意売却のデッドライン/開札期日
期間入札の通知から1ヶ月くらい経つと、入札となります。　任意売却で売却することが出来るのは、開札の前日までとなります。　この時点で、契約が完了し、決済がその日までの見込みが立っていなければ、任意売却に対応してくれる債権者・抵当権者は少なくなってしまいます。

(注)： 入札時期が、3 ～ 4ヶ月も短縮されるケースが出てきております。また一部の裁判所では、申立から3～4ヶ月後には入札というペースのところも出てきています。

5)　売却許可決定
売却許可決定 - 裁判所による売却決定の通知が届きます。　

6)　所有権移転
落札者が代金を納付。　裁判所の権限で所有権の移転がされます。　この時点で、競売落札者の所有となります。　所有権移転後も住み続けていると、不法占拠者となってしまいます。

7)　物件の引き渡し/明け渡し
落札者によっては、引越し代や立退き料などを払ってくれることがあるかもしれません。　競売物件を専門に取り扱う不動産業者が落札した場合には、数万円で立ち退かされるケースも多いようです。

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競売開始決定通知の段階なら任意売却を

　差押、競売開始になっても任意売却は可能です。
私たちが所有者・債務者に代わり、債権者(金融機関や保証会社)と交渉することで任意売却をすることは可能です。　ただし、競売の取下げに応じてくれる債権者は少ないので、任意売却を並行でします。　交渉する時間がほとんど取れない開札期日直前になると、時間的な問題で債権者が競売の取り下げに応じてくれないことがあります。
出来るだけ、早くご相談ください。

任意売却のメリットは
◎競売よりも借入額を多く返済でき
◎周りに多重債務・競売であることを知られずに内密に売却でき
◎物件所有者の合意の上での売却なので、プライバシーが外部に漏れることがない
ことがあげられます。