担保不動産競売開始決定

競売の申立をうけた！
私は、自営業をしています。　昨秋より体調を崩し、住民税、固定資産税が支払えない状態が続いております。　何度か届いていた督促状も開けるのが億劫で、そのままにしていたところ、地方裁判所から内容証明にて封筒が届きました。

おそるおそる中を開けてみると、「担保不動産競売開始決定」と書かれた文字が目に飛び込んできました。

自宅兼店舗は先祖代々のものを引き継いだもので、住宅ローン自体はもうないのですが、店の経営のための借入をした時に、抵当権を設定されています。　これから、競売になっていくとどのようなお話で進んでいくのでしょうか？

1)　担保不動産競売開始決定

この競売通知が届いたのを1月と仮定します。

2)　現況調査

2月には、裁判所から、”お宅を調査させていただきますよ。” という通知が届き、執行官による現地調査が入ります！　拒絶は出来ません！

3)　期間入札の通知が届きます

5月になると、裁判所より期間入札の通知が届きます。

4)　任意売却のデッドライン

6月、現実の問題として任意売却に切替ることが出来るのは期間入札の公示前後までです。　この6月の末の時点で、契約が完了そして、決済の見込みが立っていなければ、任意売却に応じてくれる債権者・抵当権者は少ないと思います。　任売のデッドラインです。

5)　開札期日

7月の第1週、物件の買い手がすでに存在しいて、その買い手が住宅ローンなどを必要しない（現金で購入できる）であれば任意売却はこの時点でも可能なケースは有ります。 (注)： 入札の時期が3ヵ月 ～ 4ヶ月も短縮されるケースが出てきております。　まだ、一部の債権者だけですが、競売の申立から3ヵ月後/4ヶ月後には入札という方針を取り出したところがございます。　今後は競売の時間短縮に移行する債権者が増えると思われます。

7月の第1週の終わり頃、理論的にも法的にも開札の前日までであれば、競売を取りさげることが出来るとなってはおりますが、実務的問題として、この時点で任意売却に応じてくれる債権者はほとんどいません！

7月の第2週、開札期日となります。

6)　売却許可決定

8月の第1週、売却許可決定 - 裁判所による売却決定の通知が出ます。　これによって競売にかけられた方の不動産は所有権が落札に移っていくことになります。

7)　所有権移転

8月の第4週、落札者は代金納付。　そして所有権移転。　家は、この時点で競売にかけられた方の所有物では無くなります。　所有権の移転登記がなされてしまうと、アナタがお住まいのその物件は法的にアナタの持ち物では無くなります。　所有権移転後にお住まいになられている場合には不法占拠者となります。

8)　物件のお引き渡し

落札者によっては立ち退き料などを払ってくれることが有るかもしれません。　立ち退き料はあくまでも競落者の善意以外の何物でありません。 競売物件を専門に扱う業者さんが落札した場合など数万円で立ち退かされることになるケースが多いようです。

差押、競売開始になっても任意売却に切替が可能です。
　 私たちがお客様に代わり債権者(銀行や保証会社)と交渉することで競売を取り下げることが可能です。　競売の取り下げが不可能でも任意売却との併走で処理が出来ることがあります。　 ただし、上記しましたが、交渉にあまり時間が取れない開札期日直前の場合などは債権者が競売を取り下げない時があるので、出来るだけ早期にご相談ください。

任意売却のメリットは、競売よりも借入額を多く返済できる。　周りに多重債務・競売であることを知られずに内密に売却できる。　物件の所有者が合意の上で売却するので、プライバシーについても外部に漏れることはありません。

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