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住宅ローン条項

住宅資金特別条項のことを言います。

保証会社が代位弁済しても、競売寸前でも金融機関に巻き戻しができる制度は、利用方法を誤ると逆結果となる場合があります。

この制度は、再生債務者が住宅ローンの抵当権が付いた自宅を所有しており、その自宅をどうしても手放したくないという場合に、その住宅ローンの債権について再生計画案に特別の定めを設けるものです。
この住宅資金特別条項を定めることにより、再生計画認可後も住宅ローンの支払いを継続することによって、民事再生手続に伴う自宅の競売を阻止することができます。結果として、自宅を手放すことがなく経済的再建をすることができるのです。

住宅ローンについては利息・遅延損害金(=延滞金)共に免責は一切認めない。 認められるのは返済期間の延長だけといっても過言ではありません。 しかも、この返済期間を延長しても、返済終了時の年齢制限が70歳までとなっているため、現実的には延長が不可能な場合があります。



そして、民事再生の申立をするためには、一度全ての債務の返済を止めなければなりません。 返済を中断すると、必ず延滞金が発生することになってしまいます。 この遅延損害金の免責が認められない以上、ある程度のリスクを覚悟しなければなりません。 リスクが大きい割に、成功の可能性や成功したことによるメリットが薄い制度とも言えるでしょう。


2年分を3年で返済することが可能ですか?

給与所得者再生
2年分の可処分所得の額を3年で返済する必要があります。
可処分所得とは、課税前の家計収入から、支出が義務付けられている税金と社会保険料を差し引いた残りの所得のことで、いわゆる自由に使える手取りとなります。 つまり3年間、自由に使える収入の3分の2は返済に充てなければならなくなるということです。

可処分所得を計算する数式
年収 - (所得税+住民税) - 社会保険料 = 可処分所得

サラリーマンであれば、手元にある給与明細と源泉徴収票を見ながら、可処分所得を計算してみましょう。

例えば、妻が専業主婦・子供が小学生2人。 そして年収700万円と仮定したサラリーマンの場合、社会保険料が年収の12%として約84万円。 所得税および住民税を合わせて約43万円とします。 そうすると年収700万円に対して、可処分所得は約573万円になります。 この573万円の3分の2 382万円を返済にまわされないといけません。

上記のように、予想以上に多額の返済を強いられることになる場合が多いです。
191万円で生活していけるということであれば、問題はありません。

しかし、少し期間が長くなったとしても、任意売却をした方が遙かに良いのでないでしょうか。

あるいは、自己破産してしまえ!という結論に達することが多いのではないでしょうか。


<任意売却業者が巻き戻しを勧めない理由>
返済を待ってもらい、それが時間切れとなった場合に、多くの方が自己破産を選択せざるを得ないことになっています。 従って、任意売却業者はこの巻き戻しを勧めないのです。



住宅資金貸付債権に関する特則

せっかく手に入れたマイホーム。
住宅ローンの返済が困難な状況にあっても、出来ることなら手放したくはない。
自宅を所有していると、自己破産したくても手続きに時間がかかります。

そこで、住宅ローンの返済が困難な状況に陥った個人債務者を保護するために、返済のスケジュールを修正し、弁済を可能な状態にして、マイホームも確保することができる制度です。

しかし、この手続は、特別条項により弁済計画をたてるため、弁済期限は延長されるものの最終的には負債全額を弁済しなければなりません。 ここが小規模個人再生や給与所得者再生と大きく違う点です。 そのため、特別条項の再生計画の決議に関しては、債権者に議決権はなく、裁判所による意見聴取がなされるだけの取扱です。 また、この手続独自の申立書というものはなく、本体の民事再生申立に組み込まれた形で行います。


住宅資金貸付債権に関する適用の要件

住宅資金貸付特別条項を利用するためには、次の要件を満たすことが必要となります。

■保証会社が代位弁済(保証債務)の全部を履行した日から6ヶ月を
 経過する日までに再生申立をすること。
■自己の居住用に供する住宅があり、床面積の50%以上が自己の
 居住用に供されていること。
■住宅資金貸付債権を有すること。
■住宅(敷地を含む)の建設,購入または改良に必要な資金の借入であること。(借り換えでもよい)
■上記、借入金について住宅に抵当権が設定されていること。
 (借入金の保証人の求償権についての抵当権でもよい。)
■住宅に上記抵当権以外の抵当権が設定されていないこと。
■住宅以外の不動産に共同抵当権が設定されている場合、その不動産に
 上記抵当権以外の抵当権が設定されていないこと。
 (後順位のものであれば法律上不可能、先順位のものであっても計画認可が困難となる。)
 住宅ローン債権の抵当権以外にサラ金からの借入による担保権がついていると、この特則を利用することができません。
 住宅資金貸付債権を担保する担保権は根抵当権でも適用がある。


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任意売却相談室 3つのお約束

メディア取材実績

■TBSの報道特集NEXTにおいて、
 住宅ローンを延滞されている方の
 厳しい実情をご紹介頂きました

■講談社発行の週刊現代で、
 任意売却の現状について
 ご紹介頂きました

■日経トレンディで、任意売却物件の
 購入の際の円滑な取引方法に
 ついてご紹介頂きました
雑誌記事 日経トレンディ

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