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親子間売買・親族間売買:住宅ローンの肩代わり

親子間売買は違法なんですか?

息子夫婦のマンションが、2,600万円の住宅ローンが残っている状態で、銀行から競売にかけられてしまいました。 息子たちのマンションの市場価格は、1,000万円前後です。 以前、任意売却の中で、親である私がこのマンションを買い取り、息子たちに賃貸し家賃を払ってもらい、その後息子に買戻させる。という方法があると教えていただきました。 それは、違法ではないのでしょうか?


不動産の親子間売買での問題点

ここでの問題は、住宅ローンを組むことにあります。  銀行から購入資金となる住宅ローンの融資を受けることは非常に難しいのです。 しかし、手元に現金があり住宅ローンを組む必要がないのであれば、この点の問題はなくなります。
現金がなく、住宅ローンを利用する場合は、親子間売買で組むことができなくなる率は高くなります。 住宅ローンを融資してもらえたとしても、金利は高くなることも大事な点となります。



なぜ銀行は親子間の住宅ローンを認めてくれないのか

任意売却などで、身内の所有不動産を買い取る場合、買う方が住宅ローンを組まないと買い取れないケースがほとんどだと思います。 しかし、売買が親子間・兄弟間・親族間での売買である場合には、住宅ローンを融資してくれない金融機関がほとんどです。
なぜかというと、金融機関と保証会社との間にある保証契約のなかには "貸付対象物件の売主が申し込み本人の配偶者、親、子のいずれかである場合、保証の対象とならない" という項目があります。 よって、夫婦間や親子間の不動産売買では融資しない条項が存在するのです。



一般的な理由

 親子間・親族間の場合、所有権移転の原因は通常相続か贈与であるのに対して、売買
  というのは何か理由があるのかと思われる。
 住宅ローンは、原則自己の居住のための住宅取得に限られるので、買う人が遠方に居住
  している場合には難しいと見られる。
 売買価格に公正さを欠くと受け止められている。
 住宅売買と偽って金利の安い住宅ローンでお金を借りて、事業資金などの別の用途に
  使われる可能性がある。
 上記の理由で困難となります。

しかし、金融機関によってはある一定の条件を満たせば、通常の住宅ローンよりはやや高い金利で、親子間売買に対しても、融資を受けられる可能性はあります。(金利などは利用者の属性により異なります)
また、依頼する不動産業者によっても、結果が大きく左右される部分があります。



親子間で不動産の売買を考えている

手当たり次第に、金融機関に "親子間売買"に関する住宅ローンの申込みは、しない方が賢明です。
金融機関に申込みをすると、その記録が残されます。 嘘をついて、ローンの融資を受けることではないのですが、残されてしまった記録により、後々自分に不利になる可能性があります。



親子間の任意売却は当相談室へ

親子間売買は、不動産取引となります。 アドバイスはある程度の知識があれば、誰にでも出来ることです。 しかし、不動産取引に深い知識を持っている方であっても、実際に経験のない業者が取り扱うことは難しいことです。

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メディア取材実績

■TBSの報道特集NEXTにおいて、
 住宅ローンを延滞されている方の
 厳しい実情をご紹介頂きました

■講談社発行の週刊現代で、
 任意売却の現状について
 ご紹介頂きました

■日経トレンディで、任意売却物件の
 購入の際の円滑な取引方法に
 ついてご紹介頂きました
雑誌記事 日経トレンディ

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