払えない住宅ローン

売買価格 > 住宅ローンの残高 = 差額の返済

不動産を売却する際には、住宅ローンを完済することで、金融機関に抵当権を外してもらう必要があります。
そうしないと、購入者に所有権が移転する時に抵当権という借金も付いていってしまいます。
そうなると、そういう条件では購入者が見つからないので、売却できなくなってしまいます。

3,500万円(売却価格)-3,000万円(住宅ローン残高) = 500万円

の状態であれば、住宅ローンを全額返済することができますので、問題なく金融機関も抵当権を外してくれ、売却することが可能です。




2,500万円(売却価格)-3,000万円(住宅ローン残高) = -500万円

となると、自宅を売却する際に生じるマイナス分の差額を、用意する必要があります。　自宅の買替えの場合には、銀行の買い替えローンを利用して、売却時の差額分を補填(ほてん)することが出来ることがありますが、そうでない場合には、そのお金を用意しなければいけなくなってしまいます。

そして売却時に、この差額分の補填が出来ないのであれば、売りたくても売れないことになってしまいます。
一般的には、ローン残高と売却価格の差額を生じさせないように、市場価格が低くても、遙かに高い価格を付けて販売をすることになってしまいます。　当然、市場価格よりも高いので、購入希望者が現れない＝売れない状態が続くことになります。


不動産の価値が下がってます

今の不動産価値は、数年前よりもかなり下がっています。　購入時・住宅ローンの借入時に、購入資金ほとんどを借り入れてしまっている場合には、このような売却したくても売却できない。状態にある可能性が高いです。
住宅ローンの返済に行き詰り、家を処分したいのに購入者が現れない状態が続くと、それだけで生活を大きく圧迫することになります。　すでに滞納が始まってしまっている場合には、返済金に遅延損害金という莫大なペナルティが追加されることになります。

任意売却で自宅を売却しても、競売で処分しても、いずれの場合も、返済しきれなかった住宅ローンは残ります。　残ったローンの支払い義務は、なくなりません。　しかし、一般的には競売のほうが低い価格で処分されてしまうので、より多くの残債が生じてしまいます。
また、任意売却だと「返済する意思」や「誠意」が債権者に伝わり、残った債務の支払いに柔軟に応じてもらえるメリットがあります。