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代位弁済されたらどうなるの?

代位弁済されたら、どうなるの?

私が独身だった今から5年前、JR川崎駅徒歩5分のワンルームマンションを2,100万円で購入しました。  購入後1年で転勤となり、仙台に引越したため、そのマンションを友人に貸しました。  管理会社に頼めばよかったのですが、面倒だったので月10万円という口約束で貸したのです。
ところが、その友人が昨年リストラにされ収入がなくなってしまいました。 なので、この半年間賃料を振り込んでくれていませんでした。 私も、忙しさを理由に、銀行から届いていた督促状などの書類を気にしていなかったのです。 しかし、先週銀行から保証会社に代位弁済されたという通知が届きました。
早速M信用保証会社の担当者へ電話をしました。 すると、今後はこのM信用保証が債権者になり、代位弁済後の金利は14.0%になるので、それも合わせての一括返済をしてくれというのでした。
私は、目の前が真っ暗になりました。 電話を切ってから、しばらく茫然としていましたが、何か手だてはないかとインターネットで調べてみると、「任意売却」という方法で売却できるのかもしれないと思い、貴社に連絡させていただきました。


代位弁済と求償権-代位弁済とは

金融機関が、住宅ローンの融資をする際は、購入不動産に担保として抵当権を設定する他に、保証人を要求します。 しかし、連帯保証人を受けてくれる人は限られますから、金融機関はその代わりに、ローン保証会社の保証をつけることになります。
住宅ローンを借りている債務者が、期限の利益を失うと、債権者である金融機関は保証会社に対して、請求をすることになります。 保証会社がこれに応じて、債務者に代わって支払いをします。 これが「代位弁済」です。
保証会社は代位弁済をすると、債務者に対して請求してきます。 これを「求償権の行使」と言います。 保証会社は、代位弁済をしたことにより、金融機関からあなたの債権を取得したのです。  代位弁済後は、債務者は金融機関とではなく、保証会社と交渉をすることになります。



代位弁済された後は

全額一括返済を、住宅ローン保証会社に求められることになります。 全額一括返済するお金を用意できない場合には、任意売却を検討してください。 競売という選択肢もありますが、後のことを考えると任意売却で処理をした方がメリットがあります。
(残る住宅ローン) - (競売落札価格) = 残債務
(残る住宅ローン) - (任意売却での売買価格) = 残債務
この残債務を考えると、競売落札金額が低いため、より多く残ってしまうことが一般的です。
(競売後の残債) > (任意売却後の残債)



残債務には返済義務があります

残債務は、担保がない状態の借金となります。 いわゆる、無担保債権といわれるものです。 それでも、当然に返済の義務はあります。
任意売却の交渉・処理と合わせて、残債務についてのアドバイスをさせていただきます。 是非、任意売却相談室にご相談ください。



個人再生の利用

代位弁済が行われてから、6ヶ月以内に個人版民事再生の申立てをすることで、巻き戻しという制度により住宅ローン債権者の地位が、保証会社から金融機関に戻すことが可能です。
しかし、代位弁済後6ヶ月を経過してしまうと、個人版民事再生の申立てにあたって、住宅資金特別条項を定めることができなくなってしまいます。 つまり、個人版民事再生の手続を行っても、自宅を残すことができなくなってしまうのです。



個人再生の種類と特徴

個人再生は、主に自営業者対象の小規模個人再生と主にサラリーマン対象の給与所得者等再生に分けられます。
なお、サラリーマンは小規模個人再生か給与所得者等再生を使うかを本人で選ぶことができます。 その条件として、給与などの一定の収入があることが必要です。
小規模個人再生を利用する場合には、再生計画案が可決されるための条件を満たす必要があります。  一方、給与所得者等再生では、貸主が反対しても裁判所が再生計画案を認可できるものの、返済額が小規模個人再生よりも増えることになります。
住宅ローン特則は、ローンの支払方法の変更を認める制度で残高は減額されません。 しかし、特則を使うことで、残高全額一括請求を猶予してもらうことや完済までの期限を延ばすことで、毎月の支払を減らすことができます。 この特則により、自宅を守ることが出来ます。

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任意売却相談室 3つのお約束

メディア取材実績

■TBSの報道特集NEXTにおいて、
 住宅ローンを延滞されている方の
 厳しい実情をご紹介頂きました

■講談社発行の週刊現代で、
 任意売却の現状について
 ご紹介頂きました

■日経トレンディで、任意売却物件の
 購入の際の円滑な取引方法に
 ついてご紹介頂きました
雑誌記事 日経トレンディ

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