代位弁済

私が独身だった今から5年前、JR川崎駅徒歩5分にワンルームマンションを2,100万円で購入しました。

購入後1年で、転勤になり仙台に引っ越したため、そのマンションを友人に貸していました。　管理会社に頼めばよかったのですが、それも面倒だっ たので月10万円という口約束で貸していました。

その友人が昨年リストラに遭い、収入が無くなったとのことで、この半年間賃料を振り込んでくれていませんでした。　私も実際にそこに住んでい ないので、銀行からの督促状などが届いてもあまり気にしていなかったのですが、先週、銀行から保証会社に代位弁済されたと通知が届きました。

とりあえず、M信用保証会社の担当者へ電話を入れてみました。すると今後はこのM信用保証が債権者になり、代位弁済後の金利は14.0%になるので、 それも合わせての一括返済をしてくれということでした。

私は、目の前が真っ暗になりました。 電話を切ってから、しばらく茫然としていましたが、何か手だてはないかとインターネットで調べてみると、「任意売却」という方法で売 却できるのかもしれないと思い、御社に連絡させていただきました。

代位弁済とは
銀行が住宅ローンの融資をする場合には、購入物件に担保権を設定する他に、連帯保証人を要求します。　しかし連帯保証人を頼める人は限られますから、銀行はローン保証会社の保証を求めることになります。

住宅ローンを借りている人が期限の利益を失うと、債権者/銀行は住宅ローン保証会社に支払いを求めることになります。　ローン保証会社は連帯保証人 ですから、保証債務の請求にに応じざるを得ません。　これが「代位弁済」です。

ローン保証会社は代位弁済をすると、その支払いを今度は債務者に向けてきます。　これを「求償権の行使」と言います。　保証会社は代位弁済をす ることによって、銀行から貴方の債権を取得したのです。

これ以降、債務者はローン保証会社と競売だ任売だとの交渉をして行くことになります。

【 メモ 】 代位弁済を略して、代弁済とか代弁などと略して使う方もおります。

全額一括返済を、住宅ローン保証会社に求め続けられることになります。
全額一括返済できるお金が用意できない場合には任意売却を考えて ください。

競売という選択肢も有りますが、競売後・任売後のことを考えると任意売却で処理をした方が賢明です。

(残る住宅ローン) - (競売落札価格) = 残債務
(残る住宅ローン) - (任売の売買価格) = 残債務
これら残債を考えたとき、圧倒的に競売の残債の方が 多いのが一般的です。
(競売後の残債) > (任意売却後の残債)

これら残債は返済の義務が有ります。
担保の無くなった状態での借金です。　いわゆる無担保債券といわれる負債です。　それも返済の義務はついて回ります。

任意売却を決断なされたら、町の不動産業者さんではなく、任意売却専門業者にご相談ください。

代位弁済が行われてから、6ヶ月以内に個人版民事再生の申立てをすれば、巻き戻しという制度により住宅ローン債権者の地位が保証会社から銀行に 戻すことができます。

しかし、代位弁済が行われてから6ヶ月を経過してしまうと、個人版民事再生の申立てにあたって住宅資金特別条項 を定めることができなくなってしまいます。　つまり、個人版民事再生の手続を行ったとしても、住宅を残すことができなくなるのです。

個人再生の種類と特徴
個人再生は、主に自営業者対象の小規模個人再生と主にサラリーマン対象の給与所得者等再生に分けられます。

なお、サラリーマンは小規模個人再生か給与所得者等再生を使うかを本人で選ぶことができます。　その条件として給与などの一定の収入が有ることが必要です。

小規模個人再生を利用する場合には、再生計画案が可決されるために反対する貸主の数が半数未満で、反対した貸主の貸金が貸金総額の半分以下であることが条件になります。

一方、給与所得者等再生では貸主が反対しても裁判所が再生計画案を認可できるものの、返済額が小規模個人再生よりも増えることになります。

住宅ローン特則は、ローンの支払方法の変更を認める制度で残金は減額されません。　しかし、特則を使うことで残金全額の一括請求を猶予や完済までの期限を延ばすことで毎月の支払を減 らすことができます。　よって、この特則により、住宅を失わずに済むのです。

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